wer, wenn nicht
wir?
WER, WENN NICHT
wir?
Wohnraum für Beschäftigte des Landes Berlin – eine Herzensangelegenheit für Caroline Oelmann und Alf Aleithe.
Darum ist Beschäftigten
unsere
Kernkompetenz
– und Priorität.
„Onboarding Berlin“ bzw. das Beschäftigtenwohnen ist der Dachgedanke zum diesjährigen Geschäftsbericht. Wie kam es zu dieser Wahl?
Alf Aleithe: Das Thema ist für unsere Stadt von zentraler Bedeutung. Das Land Berlin benötigt für seine Mitarbeitenden dringend Wohnraum – und berlinovo kann diesen schaffen. Mehr noch: Kein anderes landeseigenes Wohnungsunternehmen verfügt in diesem Segment über so viel Erfahrung wie wir. Beschäftigtenwohnen ist bei uns tief in der DNA verwurzelt und sogar in unserer Satzung verankert. Schon heute stellen wir rund 5.600 Wohnungen für Landesbeschäftigte zur Verfügung. Bis 2029 werden voraussichtlich rund 1.200 weitere Einheiten hinzukommen.
Caroline Oelmann: Es gibt uns ein gutes Gefühl, dass wir gerade Menschen in systemrelevanten Berufen ein Zuhause bieten können – Menschen, die bei der Polizei, der Feuerwehr, in der Lehre oder im Gesundheitswesen für Berlin im Einsatz sind. Hier, am Interviewstandort in der Gotthardstraße, vermieten wir beispielsweise 326 Plätze an die Charité. Gerade im Gesundheitswesen unterstützen uns viele Menschen, deren Wurzeln in anderen Ländern sind. Mit einem funktionalen und bezahlbaren Apartment haben sie einen Hub, von dem aus sie ihren Alltag gestalten können. Unser Berichtsmotto soll außerdem zeigen: Wir sind stolz auf diese Aufgabe und wollen unseren Beitrag in der Stadt und bei den Unternehmen sichtbar machen.
„HomeBase – Deine Ausbildung. Dein Zuhause. Dein Berlin.“ Unter diesem Motto haben Sie im März mit dem Land Berlin eine Vereinbarung für ein spezielles Wohnungsangebot geschlossen.
AA_: Die Vereinbarung unterstreicht, wie wichtig das Thema Beschäftigtenwohnen dem Senat ist. HomeBase richtet sich insbesondere an Auszubildende und dual Studierende in sogenannten Mangelberufen oder solche, die sich dafür interessieren. Im Rahmen eines Pilotprojekts halten wir für sie ab Juni 145 Apartments bereit, davon allein 100 in einem Objekt an der Iranischen Straße. Ab September folgen an einem zweiten Standort weitere 45 Einheiten. Die monatliche Bruttowarmmiete pro Apartment wird rund 360 € betragen, wobei die Dauer des Mietverhältnisses an die Dauer des Ausbildungsverhältnisses gekoppelt ist.
CO_: Die Umsetzung eines solchen Konzepts ist Onboarding par excellence. Mit dem demografischen Wandel wird Berlin künftig noch stärker als heute auf Nachwuchs- und Fachkräfte von außerhalb angewiesen sein. Schon jetzt kommt jede dritte Bewerbung um einen Ausbildungsplatz von einer Person, die nicht in Berlin lebt; bei dualen Studiengängen liegt der Anteil sogar bei rund 42 %. Zudem bleiben im Durchschnitt jährlich 300 Ausbildungsplätze unbesetzt. Umso wichtiger sind solche Angebote.
Die operativen Ziele in 2025 voll erreicht – die berlinovo-Geschäftsführung blickt optimistisch auch auf das kommende Geschäftsjahr.
360€
beträgt die mtl. Bruttowarmmiete für die Azubi-Apartments
Welche Berufsgruppen nutzen das berlinovo-Onboarding-Angebot zurzeit? Und mit welchen Bauprojekten erweitern Sie es?
AA_: Das Spektrum ist breit, die aktuellen Schwerpunkte sind klar: In der Pionierstraße (Spandau) vermieten wir an Polizei und Feuerwehr. Die Plätze in der Christoph-Kolumbus-Straße (Spandau) nutzen Bundeswehr- und Landesbeschäftigte. In der Storkower Straße (Lichtenberg) und Gotthardstraße (Reinickendorf) zählen Beschäftigte der Charité zu den Hauptmieterinnen und ‑mietern. In der Ringslebenstraße (Neukölln) sind es Pflegekräfte von Vivantes, in der Ehrlichstraße (Lichtenberg) Mitarbeitende der öffentlichen Verwaltung.
Im aktuellen Neubau entstehen in der Fidicinstraße (Kreuzberg) Wohnungen für Beschäftigte der Polizei und in der Buschkrugallee (Neukölln) überwiegend Einheiten für Mitarbeitende der öffentlichen Verwaltung.
Blicken wir auf das Geschäftsjahr. Wie lief es wirtschaftlich? Wie operativ?
CC_: 2025 war für uns wirtschaftlich ein sehr solides Jahr: Bei den Ertragsdaten lagen wir trotz erhöhter Personalaufwendungen durch den Eintritt in den Tarifvertrag sogar über den Planungen. Das EBITDA erreichte 152 Mio. €, das Betriebsergebnis stieg deutlich auf knapp 44 Mio. €. So stand am Ende ein Konzernergebnis in Höhe von 24,5 Mio. €. Unsere Bilanz ist traditionell stabil. Erfreulich ist, dass wir nach den starken Sonderabschreibungen des Vorjahres 2025 erstmals wieder Zuschreibungen vornehmen konnten. Die Portfoliobewertung verbesserte sich um 7 % auf 5,2 Mrd. €. Der LTV wies zum Stichtag 32 % auf, die Eigenkapitalquote lag bei knapp 47 %. Somit konnten wir erneut unser Rating von A- bestätigen – mit positivem Ausblick.
AA_: Auch operativ haben wir unsere Ziele voll erreicht. Die Vermietung läuft weiterhin sehr gut, im gewerblichen Bereich haben wir gute Anschlussvermietungen erzielt. Im Neubau konnten wir drei Projekte fertigstellen: In der Christoph-Kolumbus-Straße (Spandau) und in der Ringslebenstraße (Neukölln) gingen knapp 300 Plätze für Senioren in die Bewirtschaftung. In der Iranischen Straße (Mitte) gingen nach Fertigstellung des ersten Bauabschnitts 421 Studierendenplätze in die Vermietung. Zurzeit befinden sich weitere rund 1.700 Einheiten mit einem Investitionsvolumen von 412 Mio. € im Bau und 2.900 mit einem Investitionsvolumen von 970 Mio. € in Planung. Nach dem harten Winter sind die Baustellen wieder gut angelaufen.
CO_: Auch intern war 2025 ein erfolgreiches Jahr. Gemeinsam mit den Bereichsleitungen haben wir unsere Geschäftsprozesse überprüft und weiterentwickelt. Fragen wie „Wie werden wir moderner?“ und „Wie stellen wir uns noch besser auf?“ haben uns dabei geholfen. Besonders freut mich, dass das Zusammenspiel innerhalb unserer neu geformten Führungsmannschaft immer besser funktioniert. Unsere Organisation bewegt sich in vielem spürbar nach vorn.
Die erwirtschafteten Erträge flossen auch 2025 verstärkt über Investitionen in den alten und zukünftigen Bestand. Wie haben Sie Mittel eingesetzt?
CO_: Die Aufwendungen für Instandhaltung, Instandsetzung, Revitalisierung und ESG lagen 2025 bei 77,2 Mio. € bzw. 31,60 €/m². Das ist im Vergleich zum Vorjahr etwas weniger, aber weiterhin ein hoher Wert im Branchenvergleich. Für unsere Neubauprojekte gaben wir 2025 insgesamt 153 Mio. € aus.
Im Geschäftsjahr 2025 konnten wir erneut unser Rating von A- bestätigen – mit positivem Ausblick.“
Caroline Oelmann
Geschäftsführerin berlinovo
Wie sieht die mittelfristige Planung für berlinovo aus?
CO_: Die Umfeldbedingungen werden nicht investitionsfreundlicher. Deshalb haben wir die geplanten Bewirtschaftungsergebnisse überprüft und die Bestandsinvestitionen unter Berücksichtigung des Klimapfads neu bewertet. Für das Neubauprogramm haben wir die Investitionsrichtlinie geglättet, um eine kontinuierliche Belastung des Konzerns sicherzustellen. Das geplante Konzernergebnis liegt im Zehnjahresmittel nun bei 6,8 Mio. € – und damit um etwa 17 Mio. € höher als bisher.
AA_: Auch in der angespannten Marktlage halten wir also an unserem Plan fest und bauen unser Portfolio kontinuierlich aus. Bis 2035 sehen wir Investitionen in Höhe von 2,3 Mrd. €, davon 1,5 Mrd. € für das Neugeschäft und 800 T€ für den Bestand. Zwischen 2025 und 2039 sollen rund 8.000 neue Einheiten entstehen. Damit leisten wir einen wertvollen Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum in Berlin.
Das ist „Onboarding par excellence“ – Geschäftsführerin Caroline Oelmann im Interview.
Sie erwähnten den Klimapfad.
CO_: Den behalten wir ebenfalls im Auge. Wir müssen bis 2030 noch 20.000 Tonnen CO₂ einsparen. Das geht nicht ohne Investitionen und nicht ohne ein Abwägen, wo am Ende der größte Skaleneffekt entsteht. Das Thema „Kosten pro eingesparter Tonne CO₂“ steht im Moment bei allen immobilienhaltenden Unternehmen ganz oben auf dem Tisch. Bei allem Aufwand und bei aller Kritik an der Regulatorik rüttelt heute niemand an der Notwendigkeit der Investitionen. Unsere nächste Etappe ist 2030, für die wir entsprechend Farbe bekennen.
Noch einmal zurück zum Bauen: 2026 bringen Sie mit der Holzmarktstraße und dem Südkreuz zwei Leuchtturmprojekte an den Start. Was macht sie so besonders?
AA_: Bei Vorhaben handelt es sich um sehr attraktive Projekte im Herzen der Stadt. Es sind zugleich Kooperationsprojekte mit anderen Landesunternehmen: Das Projekt Holzmarktstraße setzen wir gemeinsam mit den Berliner Bäderbetrieben (BBB) um, das Projekt Südkreuz entsteht in Zusammenarbeit mit den Berliner Stadtreinigungsbetrieben (BSR). Beide Projekte waren in den ersten Phasen geprägt von intensiven Abstimmungsprozessen – baulich wie vertragsrechtlich. Insbesondere das Projekt Holzmarktstraße hat lange auf sich warten lassen.
CO_: Aber der lange Anlauf hat sich in beiden Fällen gelohnt: Herzstück des Projekts Holzmarktstraße ist die Wiederbelebung einer Schwimmhalle. Auf dieser errichten wir rund 375 Studierendenapartments. Zusätzlich entstehen hier bis 2030 Büro- und Einzelhandelsflächen – eine ausgewogene Mischung aus Wohnen, Freizeit und Arbeit.
AA_: Das Projekt Südkreuz liegt in einem der attraktivsten Entwicklungsgebiete im Herzen Berlins. In Nachbarschaft zum Zukunftsort EUREF-Campus und inmitten einer stadtweit einzigartigen Konzentration zentraler Infrastruktur- und Energieunternehmen entsteht mit dem S!nn-Campus ein Ort für neue Ideen, Wissenstransfer und kollaborative Arbeit. Errichtet werden die Gebäudeteile dabei in umwelt-, klima- und ressourcenschonender Bauweise. Dazu gehört neben der Verwendung recycelter und natürlicher Rohstoffe auch ein nachhaltiges Energiekonzept mit Geothermie, Wärmepumpen, PV-Anlagen und Konzepten zum Regenwassermanagement. Weithin sichtbar ist künftig der 17-geschossige, moderne Bürokomplex, der von uns erbaut und vermarktet wird. Mit Anbindung an den Verkehrsknotenpunkt Berlin-Südkreuz verkehrsgünstig gelegen entstehen in dem Multi-Tenant-Gebäude 23.700 m² vielfältig nutzbare Büro- und Innovationsflächen sowie 1.200 m² Gastro- und Gewerbefläche.
Initiativen ergreifen, wo sich Chancen bieten – Geschäftsführer Alf Aleithe im Interview.
1,5
Mrd. € wird berlinovo bis 2035 ins Neugeschäft investieren
Was genau machte die Abstimmungsprozesse so anspruchsvoll?
AA_: Beim Projekt Südkreuz gab es bereits einen abgeschlossenen Architektenwettbewerb und damit klare Vorstellungen vom Ergebnis. Beim Projekt Holzmarktstraße waren wir von Beginn an stärker in die konzeptionelle Arbeit eingebunden.
CO_: Und die Rahmenbedingungen ändern sich laufend: Baukosten und Zinsen stiegen, Planungen mussten regelmäßig gemeinsam mit den Projektpartnern neu justiert werden. Es ist eine große Leistung unserer Teams, dass sie sich immer wieder auf die veränderten Bedingungen eingestellt haben. Am Ende konnten wir mit den Projekten wirtschaftlich so an den Start gehen, wie wir sie ursprünglich dem Aufsichtsrat vorgestellt haben.
Halfen beim etwas später gestarteten Projekt Südkreuz die Erfahrungen aus der Kooperation mit den Bäderbetrieben?
AA_: Keine Kooperation ist wie andere. Was man aus dem einem Projekt für das andere mitnehmen kann, ist die antrainierte Fähigkeit zur Flexibilität: Für die Zusammenarbeit mit einem Partner, dessen Kerngeschäft nicht die Immobilienentwicklung ist, braucht es Enthusiasmus, Geduld und langen Atem.
Inwiefern werden Ihnen die beiden Leuchtturmprojekte helfen, weitere vergleichbare Aufgaben zu gewinnen?
AA_: Zunächst haben wir damit zwei auch wirtschaftlich großvolumige Aufgaben vor der Brust, die wir mit Freude angehen und umsetzen werden. Aber natürlich hoffen wir, dass unser Gesellschafter sieht, wie viel man mit innovativem Denken, Mut und Kooperationsfähigkeit auch an anderen Orten der Stadt bewegen kann. Wir wissen alle: Die Flächen sind knapp und der Wohnraumbedarf ist groß. Deshalb bleiben wir offen für neue Impulse und werden selbst Initiativen ergreifen, wo sich Chancen bieten.
Prozesse optimieren und weiter digitalisieren: Wie sind Sie 2025 mit diesen Vorhaben vorangekommen?
CO_: Wir haben im letzten Jahr viel Tempo aufgenommen. Das müssen wir auch, weil es in der Immobilienbranche einen Fachkräftemangel gibt, der auch uns perspektivisch treffen wird. Aber es macht ja auch unabhängig davon Freude, wenn wir besser und moderner werden. Digitalisierung bedeutet für uns: zentrale Geschäftsprozesse zu modernisieren, Medienbrüche abzubauen und eine Infrastruktur aufzubauen, auf der sich digitale Prozesse weiterentwickeln lassen. Unser Ziel ist eine einheitliche Datenplattform, die alle Anwendungen miteinander verbindet.
AA_: Die Zahl der Projekte, die wir in kurzer Zeit umgesetzt und auf den Weg gebracht haben, ist wirklich groß. Ein Beispiel mit direktem Kundennutzen ist das Pilotprojekt „Wohnungshelden“: Die Plattform ermöglicht im Vermietungsprozess einen durchgängigen Workflow bis hin zum Vertragsabschluss. Das Ergebnis sind effizientere Abläufe, ein geringerer Aufwand und spürbar beschleunigte Vermietungen. Ein weiteres Projekt ist die neue Verwaltung für Gebäude- und Anlagendaten. Wartungen, Prüfungen und Dokumentationen werden künftig rechtssicher und automatisiert abgebildet.
Mit innovativem Denken, Mut und Kooperations-fähigkeit kann man viel in dieser Stadt bewegen.“
Alf Aleithe
Geschäftsführer berlinovo
Im letzten Jahr ist berlinovo umgezogen und hat die Führungsstruktur neu gestaltet. Wie nimmt das Team die Veränderungen auf?
CO_: Sehr positiv. Wir sind gut im neuen Bürohaus angekommen. Jetzt wollen wir als Team noch besser werden. Dabei unterstützt uns unser neuer und sehr erfahrener Bereichsleiter für Personal Christian Reimann, der seit dem 1. Januar bei uns ist. Uns geht es nicht nur um Personalentwicklung im klassischen Sinne, sondern auch um die Entwicklung unserer Kultur. Dazu haben wir die berlinovo-Führungsleitlinien entwickelt und im Februar vorgestellt: unser „navinovo“. Es beantwortet die Frage, wie wir bei berlinovo künftig führen und zusammenarbeiten wollen.
Warum Führungsleitlinien?
AA_: Weil Führung für die Kultur eines Unternehmens eine entscheidende Rolle spielt. Was die Führung nicht vorlebt und als Rahmen vorgibt, wird in der Organisation nicht wachsen können. Führung beeinflusst unmittelbar Motivation, Engagement, Zusammenarbeit, Leistung und Zugehörigkeit. Kurz gesagt: Führung ist der stärkste Hebel für Kultur – und damit ein strategischer Erfolgsfaktor für berlinovo.
CO_: Nun geht es darum, die Leitlinien in den Alltag zu integrieren. Dafür braucht es alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Jeder trägt dazu bei, dass wir navinovo umsetzen – durch Feedback, Hinweise im täglichen Miteinander und Beteiligung. Zusätzlich unterstützen wir unsere Führungskräfte mit Trainings und Coachings. Und wir selbst machen natürlich auch mit, etwa mit dem neuen Format „Kaffee und Klartext“.
Seit März hat berlinovo einen mitbestimmten Aufsichtsrat. Was ist der Hintergrund?
CO_: berlinovo beschäftigt inzwischen dauerhaft mehr als 500 Menschen. Folglich ist bei der Gesellschaft ein Aufsichtsrat nach dem Drittelbeteiligungsgesetz („DrittelbG“) einzurichten. Der Aufsichtsrat muss sich zu einem Drittel aus Arbeitnehmervertretern zusammensetzen. Bei uns sind das drei Personen, die von den Beschäftigten zu wählen sind. Die übrigen sechs Mitglieder des Aufsichtsrats, die sogenannten Anteilseignervertreter, werden weiterhin vom Gesellschafter bestellt. Seit März ist der neue Aufsichtsrat im Amt. Wir als Geschäftsführung sehen das positiv. Die Mitarbeitenden erhalten somit einen zusätzlichen Raum für Verantwortung. Nun sitzen auch Kollegen im Gremium, die vielleicht noch einmal über einen tieferen Einblick in einzelne Themen verfügen. Mit den neuen Mitgliedern kommt jedenfalls eine sehr interessante Perspektive dazu.
Das Wohnraumprojekt Gotthardstraße bietet Apartments für 326 Landesbeschäftigte.
500
Mitarbeitende beschäftigt berlinovo 2025 dauerhaft
Ein aktuelles Thema ist das möblierte Wohnen als Vehikel zur Umgehung der Mietpreisbremse: Wie denken Sie darüber?
AA_: Wir sehen natürlich diesen Missbrauch: Zwei Stühle in der Wohnung, und schon ist eine höhere Miete möglich. Unser Ansatz ist ein anderer: Wir bieten voll möblierten Wohnraum, zugeschnitten auf die Bedürfnisse unserer Zielgruppen. Uns geht es nicht um Gewinnmaximierung, sondern ausschließlich um die Erfüllung unseres Daseinsvorsorgeauftrags.
CO_: Unsere Apartments sind so etwas wie ein Enabler für das Onboarding: Ein junger Erwachsener kann studieren, ein neuer Mitarbeiter bei einem der Landesunternehmen starten – weil er eine Wohnung findet. Außerdem unterliegen auch bei uns die Mieten für möbliertes Wohnen festen Begrenzungen, die in der Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin verbindlich geregelt sind.
Wie kann man das Problem Ihrer Ansicht nach lösen?
CO_: Wenn dazu wirklich ein Gesetz kommt, braucht es selbstverständlich Differenzierungen. Ansonsten könnte die Versorgung für Studierende, Auszubildende und (befristet) Beschäftigte erschwert werden, die auf möblierten Wohnraum angewiesen sind. Auch gemeinwohlorientierte Anbieter wie wir, die nachweislich keine Umgehungstatbestände schaffen, wären von allgemeinen Verboten oder Strafmechanismen betroffen.
AA_: In einer Metropole wie Berlin besteht ein erheblicher Bedarf an möbliertem Wohnraum. Das sollte bei allen regulatorischen Überlegungen berücksichtigt werden. Unser Modell zeigt, dass möbliertes Wohnen transparent, kostendeckend und sozial verträglich gestaltet werden kann. Das sieht auch die Politik so, wie das Gemeinschaftsprojekt HomeBase zeigt.
Welche Themen stehen bei berlinovo 2026 auf dem Plan?
CO_: Im kaufmännischen Bereich werden wir uns weiterhin intensiv mit Prozessoptimierung und Digitalisierung beschäftigen. Frei nach dem Motto: Wenn der kaufmännische Bereich sauber und gut zusammenarbeitet, dann kann sich der Immobilienbereich auf die Immobilien konzentrieren. Das muss das Ziel sein. Wir halten den Immobilien-Rücken frei. Gleichzeitig setzen wir den Kulturwandel fort – auch mithilfe der neuen Führungsleitlinien.
AA_: Im laufenden Jahr wollen wir insgesamt 1.500 (1.900 abzüglich 400 Iranische Straße) Wohnungen fertigstellen und in die Vermietung bringen – ein großes mit entsprechend hohem Aufwand verbundenes Volumen. Parallel starten gerade die Großprojekte Südkreuz und Holzmarkt, die unsere volle Aufmerksamkeit verlangen. Dazu kommen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufgaben in der Invalidensiedlung und im Falkenhagener Feld. Beide Projekte zahlen überdurchschnittlich auf unser Klima-Zwischenziel 2030 ein.
Wir sind sehr dankbar, dass wir dabei auf ein wirklich großartiges Team setzen können. Es stellt sich nicht nur den Aufgaben, sondern entwickelt auch immer mehr Lust an der Weiterentwicklung von berlinovo. Genau das brauchen wir. Der Wind of Change wird weiter mit großer Stärke wehen.